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商品房术语

商品房术语

单元式住宅:是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排2428户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

跃层式商品房:是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

复式商品房:是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋,是在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。

水景住宅:是指依水而建的房屋;

联排别墅:系从欧洲传来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

期房:是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同;现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。

建筑密度:是指建筑覆盖率,即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比。

绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

商品房的使用率:是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

建筑面积密度

建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时,通常不包括±0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为:

建筑面积密度=(总建筑面积÷ 建筑用地面积)(m2/hm2)

容积率

容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率以公式表示如下:

容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积

建筑密度

建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为:

建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积

道路红线

规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度,它的组成包括:通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度;敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度;种植行道树所需的宽度。

任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。根据城市景观的要求,沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

人口净密度

人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一,反映居住区住宅用地的使用强度,公式为:

人口净密度= 居住总人口÷居住宅用地总面积(/hm2)

建筑间距

建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式,以及节约用地等要求,综合考虑确定。我国大部分地区的住宅布置,通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据:确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距,也适用这一原则。

日照标准

日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。19937月,我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》(GB50180 93)对住宅建筑日照标准已作了明确规定;其中,规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。

城市道路面积率

城市道路面积率是反映城市建成区内城市道路拥有量的重要经济技术指标。这里所说的城市道路系指城市主干路、次干路、支路,不包括居住区内的道路。建成区的城市道路面积率计算公式如下:

城市道路面积率=(建成区道路用地总面积÷ 城市建成区用地总面积)(%)

也可以计算建成区内局部地区的城市道路面积率,公式为:

道路面积率=(道路用地总面积÷ 建设用地总面积)(%)

绿地率

城市的总绿地率是指城市建成区内各类绿化用地总面积占城市建成区总面积的比例,这里所说的各类绿地必须符合国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137 90)的规定。也可计算建成区内一定地区的绿地率。如居住区用地范围内各类绿化用地总面积占居住区用地总面积的比例(%)。绿地率是反映城市绿化水平的基本指标之一。

分期付款

分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。

利:缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。

弊:分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。

住房公积金

建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施,目的在于由国家、集体、个人三方共同负担,解决职工住房困难。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定,凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的相关规定,申请公积金贷款。

公积金贷款流程:

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请,填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料: 

()申请人及配偶住房公积金缴存证明;

()申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件),婚姻状况证明文件;

()家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;

()购买住房的合同、协议等有效证明文件;

()用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明,有关部门出具的抵押物估价证明;

()公积金中心要求提供的其他资料。 

2、对资料齐全的借款申请,银行及时受理审查,并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款,并及时将审批结果通知银行。

商业贷款

商业贷款又称个人住房贷款,是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行,为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款,执行法定贷款利率。目前北京市多家商业银行都有此项业务,如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。

1、贷款申请条件

具有完全民事行为能力的北京市城镇居民及在北京常驻的有居留权的外埠居民、境外、国外公民,申请贷款时必须具备下列条件:

· 有合法的居留身份;

· 有稳定的职业和收入;

· 有按期偿还贷款本息的能力;

· 有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有符合规定条件的保证人为其担保;

· 有购买住房的合同或协议;

· 提出借款申请时,在建行有不低于购买住房所需资金的30%的存款,若已作购房预付款支付给售房单位的,则需提供付款收据的原件和复印件;

· 贷款行规定的其他条件。

2、借款申请人应提供的材料

借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表,并提供以下材料:

a) 本人户口本、身份证或其它有效居留证件;

b) 职业和收入证明;

c) 购房合同或意向书等有关证明材料;

d) 占房价款30%的首期付款证明;

e) 建设银行经办机构要求提供的其它材料。

3、办理手续

o 银行经办机构或银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。

o 经办机构对借款人的申请进行审批。

o 借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。

o 办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。

o 借款合同生效,资金划入开发商账户。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续,由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议,并将借款合同等手续送公积金中心复核,公积金中心核准后即划拨委贷基金,由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的,借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续,抵押合同或协议由夫妻双方签字,以有价证券质押的,借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

 

 
 
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